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Revisión de planes reguladores tras cambios en algunos municipios golpea a fondos de inversión inmobiliarios

mayo 19, 2021

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En el mercado dicen que la búsqueda de liquidez de los inversionistas, en eventos que aumentan la incertidumbre, también explica la caída de estos vehículos.

Los fondos de inversión inmobiliarios chilenos revivieron a sus fantasmas el lunes, tras conocerse los resultados de las elecciones. Ese día los mayores jugadores de la industria, cuyas cuotas cotizan en bolsa, registraron sus mayores caídas desde marzo de 2020 cuando comenzaba la crisis del Covid-19.

El emblemático fondo Rentas Inmobiliarias, de Independencia ha perdido 7% con respecto al cierre de la semana pasada, según información de Bloomberg. El mayor impacto lo recibió el lunes, cuando se contrajo 5,7%, su mayor baja desde el 18 de marzo de 2020. Algunos inversionistas han aprovechado el descuento para comprar cuotas del fondo en la bolsa y hoy repunta 3%.

La situación se repite en el caso de los fondos Renta Comercial, de BTG Pactual, y Renta Inmobiliaria, de LarrainVial y Patio, los que han retrocedido 5% en la semana. El lunes, el vehículo de BTG disminuyó 3,4%, su mayor descenso desde el 20 de marzo de 2020. El instrumento gestionado por LV-Patio se redujo 4,8% el lunes y ayer logró un leve repunte de 0,2%. Estos dos vehículos operan planos el miércoles.

Revisión de planes reguladores

El cambio de signo político en algunas comunas relevantes de Santiago y la V Región tendría relación con la caída. La alcaldesa electa de Santiago, Irací Hassler (Partido Comunista); de Ñuñoa, Emilia Ríos (Frente Amplio), y Viña del Mar, Macarena Ripamonti (Revolución Democrática), fueron críticas de la industria inmobiliaria durante sus campañas. Las tres han dado relevancia en su programa municipal a la revisión de planos reguladores, permisos y la fiscalización.

Cuando hay revisión de los permisos de edificación o modificación del plan regulador siempre se afecta a la construcción y cuando en distintas comunas se escucha que van a revisar los permisos obviamente es un asunto sensible para los activos inmobiliarios“, dice el vicepresidente de la firma de servicios inmobiliarios Colliers, Reinaldo Gleisner. El experto advierte que la industria inmobiliaria es compleja y es difícil atribuir los fenómenos a una sola causa pero, a su juicio, esa es la más relevante.

Las carteras de inversión de los fondos están diversificadas en distintas comunas y de la siguiente forma por clase de activo: Independencia tiene 61% de bodegas, 28% de oficinas y 11% de comercial; BTG Pactual, 50% comercial 44% oficinas y 6% bodegas; y LV-Patio, 63% oficinas 20% comercial y 17% industrial.

Aún así, “los flujos de los fondos, pese a tener un alto nivel de diversificación, han caído en el último período, con un mayor nivel de vacancia, y peores perspectivas de arriendo en los activos que tienen”, apunta el socio de Abaqus, José Ignacio Villarroel.

Si bien el impacto directo sería para los proyectos nuevos habría “incertidumbre jurídica, respecto a la convención constituyente, nuevas normativas, nuevos alcaldes y cuando uno no tiene claras las reglas del juego, los incentivos para invertir son bastante menores“, explica el investment advisor de Avante, Felipe Derado.

Efecto liquidez, estallido y Covid-19

Los fondos inmobiliarios son activos ilíquidos y, cuando vienen crisis, son los que más cuesta vender. Más allá del valor intrínseco que tengan los activos del fondo, la gente quiere rescatar su dinero al valor cuota más alto posible”, dice el investment advisor de Avante, Felipe Derado.

En la misma línea, Villarroel destaca que “los inversionistas cada vez más valoran la liquidez en sus portafolios y, en términos relativos, estos fondos son menos líquidos que otros activos de riesgo en Chile”.

Eso también explica que estos instrumentos vienen lidiando con menores valorizaciones desde el estallido social. “Los fondos inmobiliarios han tenido un desempeño muy negativo desde el 18 de octubre de 2019, principalmente por la mayor percepción de riesgo local, lo que sin duda ha aumentado las tasas de descuento exigidas por los inversionistas en el largo plazo”, comenta Villarroel. La posterior crisis del Covid-19 también les ha impedido volver al precio al que se transaban sus cuotas en bolsa, antes del estallido.

Considerando esto, Gleisner espera que el efecto que se ha visto desde el lunes en los fondos “dure más que un par de días”. Por su parte, Derado cree que “muy poca gente va a estar dispuesta a poner dinero sobre la mesa, hasta que no haya certeza jurídica en la industria inmobiliaria” y añade que “desde ahora hasta fin de año se nos viene un período super congelado con respecto a nuevas inversiones en el área industrial, inmobiliaria y de infraestructura”.

Fuente: DF

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